💡 전세보증금반환보증이란?
전세보증금반환보증은 전세 계약 중 보증금이 반환되지 않는 사태에 대비하기 위해 주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 보증 상품이에요. 전세계약이 끝난 뒤 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 HUG가 책임져요. HUG 공식 상품개요를 기준으로 가입 조건, 보증한도, 보증료를 수치로 정리해 드릴게요.
✅ 가입 대상 및 조건
보증신청인(보증채권자)은 전세계약서상의 임차인이에요. 개인, 법인, 외국인도 가입할 수 있어요(중소기업이 아닌 법인은 전세권을 HUG에 이전하는 조건). 주요 조건은 아래와 같아요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 보증대상 주택 | 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 (공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 제외) |
| 전세보증금 한도 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 (월세가 있으면 전월세전환율 6.5% 적용 환산 보증금 기준, 2026.7.1 이후 신규·보증금 증액 갱신 신청분) |
| 전세계약 | 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결한 계약서 (기존 계약을 중개사를 통해 체결했다면 갱신계약은 예외) |
| 임차인 요건 | 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받을 것 |
| 등기부 확인 | 소유권 침해사항(경매·압류·가압류·가처분·가등기 등) 없음, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내, 건물과 토지(대지권) 모두 임대인 소유 |
| 기타 제한 | 건축물대장상 위반건축물 아님(아파트 제외), 질권설정·채권양도된 전세대출 없음(SGI서울보증 보증부 전세대출·신용대출은 가능), 임대인이 HUG 보증금지대상자가 아닐 것 |
단독·다중·다가구주택은 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 하고, 타 전세계약체결내역 확인서(공사 양식)의 가구수와 건축물대장상 가구수가 같아야 해요.
📊 보증한도
보증한도는 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등이에요. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 가입할 수 있어요(갱신보증도 2024.1.1 신청분부터 90% 적용).
| 예시 (주택가격 1억원) | 가입 가능 여부 |
|---|---|
| 전세보증금 9천만원 | 가입 가능 (보증한도 9천만원) |
| 전세보증금 9천5백만원 | 가입 불가 (보증한도 9천만원 초과) |
| 전세보증금 4천만원 + 선순위채권 5천5백만원 | 가입 불가 (선순위채권이 주택가액의 60% 초과) |
주택가격은 아파트의 경우 KB시세 또는 한국부동산원 시세, 이후 공시가격의 140% 등 정해진 순서로 산정해요. 자세한 기준은 HUG 전세보증금반환보증 상품개요(☜클릭)에서 확인할 수 있어요.
💰 보증료
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365로 계산해요. 보증료율은 보증금액 구간, 주택유형, 부채비율(= (선순위채권금액 + 전세보증금) / 주택가액)에 따라 연 기준으로 아래와 같이 적용돼요.
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 1억원 이하 | 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억원 초과~2억원 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 1억원 초과~2억원 이하 | 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억원 초과~5억원 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 2억원 초과~5억원 이하 | 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억원 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 5억원 초과 | 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
선순위채권이 주택가액의 50%를 초과하면 산출된 보증료의 10%가 할증돼요. 단독·다중·다가구주택에서 타 전세계약 확인서를 내지 않으면 보증금액 구간의 최고 요율이 적용돼요.
🎁 보증료 할인
| 할인 종류 | 대상 | 할인율 |
|---|---|---|
| 사회배려계층(중복 적용 불가) | 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하 | 60% |
| 한부모가구 | 한부모가족지원법상 한부모가족 | 60% |
| 1인 고령가구 | 만 65세 이상 단독 세대주 | 60% |
| 신혼부부 가구 | 부부 합산 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내(3개월 이내 결혼예정자 포함) | 40% |
| 다자녀가구 | 미성년 자녀(태아 포함) 3인 이상 | 40% |
| 장애인·고령자·노인부양·다문화·국가유공자·의사상자 가구 | 각 기준 충족 시(세부 요건은 공식 안내 참고) | 40% |
| 전자계약 할인 | 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약 체결 | 3% |
보증료는 보증대상 전세보증금 3억원 이내 범위에서 연말정산 세액공제를 받을 수 있어요. 할인 서류는 HUG의 이용절차 및 제출서류 안내에서 확인하세요.
🔧 가입 신청 방법 및 기한
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신청기한(신규 계약) | 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전 |
| 신청기한(갱신 계약) | 갱신 전세계약서상 계약기간의 1/2이 지나기 전 |
| 방문 신청 | HUG 지사 또는 위탁은행(신한, 국민, 우리, 광주, 하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, iM뱅크, 부산) |
| 모바일 신청 | 네이버페이(부동산 > 부동산금융 > 전세금반환보증), 카카오페이(부동산 > 전세반환보증), 토스(전체 > 부동산 > 내 전세금 지키기) |
| 앱 신청 | HUG 모바일보증 앱(안심전세 앱) |
⚠️ 주의사항
- 보증금 전액이 아니라 보증한도 안에서 신청한 금액만 보증받아요. 보증신청 전월세계약의 전세보증금 일부 또는 전부를 SGI서울보증 등 협약기관에 담보로 제공한 경우에는 전세계약서상 전세보증금 전액으로만 가입할 수 있어요.
- 보증해지 등 정산 사유가 생기면 보증료는 전세계약기간 시작일부터 정산 사유 발생일까지로 계산해요.
- 보증 신청 전 등기부등본의 갑구(권리침해)와 을구(근저당)를 꼭 확인하세요.
📌 참고 자료
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품개요(☜클릭) – 보증대상, 보증한도, 보증료율, 할인 기준 확인 (2026년 10월 열람)
전세보증금반환보증은 전세 계약 시 필수적인 안전장치예요. 가입 조건과 보증료, 보증 범위를 꼼꼼히 확인한 후 나에게 맞는 상품을 선택하면, 소중한 전세금을 좀 더 안심하고 맡길 수 있을 거예요. 궁금한 점은 HUG 공식 사이트의 상담 연락처를 통해 문의해 보세요.
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